Сравнительный анализ сделок: завещания, дарения и пожизненного содержания с иждивением (ренты)

Консультируя на днях доверительницу — бабушку, а если быть более точной даму 1914 года рождения, я пришла к выводу, что любовь и забота родственников измеряется возможностью «завладения» квартирой.

Окружая престарелого человека, первое время подарками и сочувствием будущие обладатели квартиры или иного объекта недвижимого имущества теряют к нему интерес после удостоверения завещания у нотариуса или регистрации договора дарения в регистрационной службе. Но многие не задумываются, что завещание, как и договор дарения можно оспорить в суде. Помимо этого, завещание можно переписать при жизни на другого человека.

Не редки также случаи из моей адвокатской практики, когда родные дети оставались без наследства либо соседи несколько лет ухаживающие за престарелым человеком не смогли отстоять свои права по завещанию в суде.

Возникает вопрос: как максимально обезопасить две стороны: престарелого человека, передающего квартиру (недвижимое имущество) и получателя квартиры (недвижимого имущества), если завещание и договор дарения не дают гарантии для обеих сторон и в последующем с легкостью признаются недействительными.

Например, чтобы после передаче недвижимого имущества за престарелым человеком осуществлялся уход не на словах, а на деле. Собственником человек (ухаживающий например, за дедушкой) становился после подписания договора, а не после его смерти. Кроме того на право собственности было наложено обременение без возможности продажи, залога, дарения недвижимого имущества до смерти престарелого человека.

Всем указанным пожеланиям соответствует договор пожизненного содержания с иждивением, одна из разновидностей договора пожизненной ренты. Данный договор наиболее популярный на сегодняшний день. Остановимся на основных его положениях:

Понятие договора

Согласно ст. 601 Гражданского кодекса РФ по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты – гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

Здесь необходимо отметить, что плательщик ренты (человек, который получает недвижимость в собственность) обязан ежемесячно оказывать в натуре уход за получателем ренты (престарелым человеком, передающим в собственность квартиру) в размере не менее 2 (двух) МРОТ либо ежемесячно выплачивать, указанную сумму в договоре. Под уходом, подразумевается: покупка продуктов, одежды, необходимых средств гигиены (например, памперсов), уборка квартиры, лечение, услуги сиделки или медсестры. Договор может также предусматривать оплату ритуальных услуг.

Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. После этого плательщик ренты на основании свидетельства о смерти и иных правоустанавливающих документов снимает обременение с объекта недвижимости в федеральной регистрационной службе.

В отличие от завещание право собственности на квартиру по договору пожизненного содержания с иждивением переходит после его заключение и регистрации в ФРС, а не после 6 (шести) месяцев с момента открытия наследства.

Отличительная особенность договора пожизненного содержания с иждивением от договора дарения заключается в двух моментов: 1) право собственности обременено договором, которое не позволяет до смерти получателя ренты распоряжаться квартирой, т.е. продать, подарить; 2) плательщик ренты ежемесячно оказывает помощь виде ухода за престарелым человеком в объеме, который прописан в договоре.

Форма договора

Договор пожизненного содержания с иждивением подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации, т.к. передается в собственность недвижимое имущество (ст. 584 ГК РФ).

Налогообложение договора

В случае если передача недвижимости по договору пожизненного содержания с иждивением происходит безвозмездно, то на договор распространяются положения о дарении, если возмездное, т.е. за плату, то распространяются условия о купли – продаже.

Предположим, что по договору пожизненного содержания с иждивением передается безвозмездно квартира на условиях оказания ежемесячно услуг получателем ренты в размере 10 000 рублей, но не менее 2 МРОТ.

По договору дарения одаряемый, если он не близкий родственник, обязан уплатить в бюджет государству 13% НДФЛ. Напомню, что с 01 января 2001 г. налог на наследство и дарение между близкими родственниками отменен.

Однако рента не односторонняя сделка, т.к. в обмен на квартиру, плательщик ренты оказывает услуги престарелому человеку. Следовательно, плательщик ренты, получающий безвозмездно квартиру, освобождается от уплаты 13% НДФЛ. Престарелый человек, получающий ежемесячно услуги в натуре также не является плательщиком налога 13 % НДФЛ.

На лицо коллизия в праве.

Мы оказываем услуги по сбору документов для удостоверения договора и его составления, помощь в государственной регистрации договора в ФРС.

Звоните, буду рада помочь

+7 (965) 133-3911