Приватизировать квартиру все «за» и «против»

 Мне часто задают вопрос, как адвокату, специализирующемуся на жилищном праве, в чем заключается разница: между «собственником квартиры» или «нанимателем жилья по договору социального найма». В основном данные вопросы задают лица, которые еще не приватизировали квартиру (комнату), полученную на условиях социального найма, или собираются деприватизировать квартиру обратно.

Основным положительным моментом в приватизации квартиры (комнаты) является правовой статус собственника жилья, под которым понимается владение, пользование и распоряжение своим имуществом. Это означает, что собственник квартиры имеет вещь фактически (владеет) и может использовать в соответствии с ее назначением (пользоваться), также он может совершать сделки по отчуждению квартиры: например, продать, подарить, завещать, обменять, более того передать квартиру в безвозмездное пользование, сдать в аренду, использовать квартиру в качестве залога имущества и т.д., т.е. самостоятельно осуществлять право по распоряжению квартирой. Кроме того собственник имеет право в своей квартире зарегистрировать (прописать) как постоянно, так и временно своих родственников.

В свою очередь наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право только использовать квартиру в соответствии с ее назначением, т.е. проживать в ней. Право по распоряжению муниципальной квартирой у нанимателя отсутствует. Хотя в силу ст. 72 Жилищного кодекса РФ наниматель жилого помещения с согласия собственника и других членов семьи, совместно с ним зарегистрированных, имеет право произвести обмен на другое жилое помещение, предоставленное другому нанимателю на условиях социального найма. Как правило, вариант обмена желающие подбирает сами и процесс достаточно длительный. Зарегистрировать (прописать) в муниципальной квартире можно только с согласия собственника жилья и других зарегистрированных лиц, не считая порядка регистрации несовершеннолетних детей нанимателя.

Безусловно, отрицательным моментом, является бремя, которое несет собственник своего имущества. Ведь помимо прав по Гражданскому кодексу РФ, Жилищному кодексу РФ собственник помещения в многоквартирном доме несет обязанности. Во-первых, собственник квартиры самостоятельно несет расходы на содержание квартиры и общего имущества в многоквартирном доме, также обязан производить текущий и капитальный ремонт в многоквартирном доме (например, заменить трубы) совместно с другими собственниками.

Во-вторых, риск случайной гибели, повреждения квартиры несет собственник самостоятельно. Государство в случае пожара, землетрясения или другого форс — мажора предоставлять иное жилое помещение взамен непригодного для проживания жилья не будет.

В – третьих, собственник несет бремя по оплате налоговых обязательств перед государством. В настоящее время собственник жилого помещения оплачивает налог на имущество, который в ближайшее время утратит силу и будет введен новый налог на недвижимость. Налог на недвижимость объединит налог на землю и недвижимое имущество. Ставка налога будет в размере 0,5-2% от рыночной стоимости объектов налогообложения, как указывают в СМИ инициаторы законопроекта. Последнее слово за размером ставки налога на недвижимость останется за региональными властями, так как налог местный. Взимаемая ежегодная сумма налога на недвижимость будет существенно превышать уплату налога на имущество и многим категориям граждан окажется не по карману.

Отметим как положительный фактор, что наниматель муниципального жилья не несет бремени расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома и по уплате налога, так как не является собственником жилья предоставленного ему по договору социального найма. Однако наниматель обязан поддерживать квартиру в нормальном состоянии (следить за исправностью труб, производить текущий ремонт квартиры), оплачивать коммунальные платежи. Помимо этого, также положительным моментом является ответственность наймодателя жилья, т.е. государства, за риск случайной гибели, повреждения квартиры. Так в случае если дом признают ветхим или аварийны, то нанимателя муниципальной квартиры переселят из старой «хрущевки» в новостройку.

В связи с этим для одиноких лиц, не имеющих наследников или малоимущих граждан, которым не под силу будет нести расходы как собственникам жилья, государство оставляет возможность до 01 марта 2013 года (окончания срока приватизации жилого фонда в РФ) деприватизировать квартиру. Деприватизация квартиры – это передача бесплатно квартиры (комнаты) обратно муниципалитету или государству на условиях социального найма.

В современном капиталистическом мире потребителей квартира в собственности выступает хорошим капиталом и это, на мой взгляд, существенный перевес в сторону приватизации. Поэтому ответить на вопрос, что лучше быть собственником капиталовложения неся бремя расходов на содержание квартиры или нанимателем социального жилья каждый должен ответить для себя самостоятельно исходя из своих возможностей. Наглядный пример, который я привожу своим доверителям — связан с выбором средства передвижения: одни выбирает ездить на личном автомобиле, неся бремя его страхования и прохождения ТО, другие выбирает передвигаться на общественном транспорте, например метро, автобусе, оплачивая только проездной билет.

Адвокат Каменева Кристина Олеговна

+7(965) 133-3911

Звоните, буду рада помочь