Приватизировать квартиру стало проще, на самом ли деле это так?

16 октября 2012 года были внесены изменения в Закон РФ «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации» №1541-1 от 04.07.1991 года (далее «Закон»). Инициаторы изменений от фракции «Справедливая Россия» преследовали благую цель — ограничить перечень недобросовестных лиц, согласие которых обязательно требовалось на приватизацию квартиры (комнаты).

Напомню, приватизация жилищного фонда – это передача в собственность граждан РФ квартир (комнат) полученных на условиях социального найма и другого жилого имущества на бесплатной основе. Как утверждают представители власти, приватизация жилищного фонда длиться более 20 лет и продлевать срок приватизации квартир после 01 марта 2013 года нецелесообразно, так как все желающие уже реализовали свое право на бесплатную приватизацию жилых квадратных метров. Тогда у меня, как у адвоката, специализирующего на приватизации квартир и признании договора передачи жилого помещения в собственность недействительным, имеется вопрос: «Почему данную поправку единогласно приняли все фракции Государственной Думы, как всегда так «вовремя» под конец бесплатной приватизации жилищного фонда»?

Ранее п. 1 ст. 2 названного Закона звучал так «Граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.»

Теперь п.1 ст. 2 данного Закона изложен в следующей редакции: «Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилищными помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативно правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общею собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет».

Из текста представленной вам на обозрения поправки усматривается основные изменения: «занимающие жилые помещения» заменили на «имеющие право пользования жилыми помещениями» и «члена семьи» заменили на «всех имеющих право». К сожалению, законодатель в принятых изменениях в Закон не указал, кто эти «лица имеющие право на приватизацию» и чем отличается «согласие всех совместно проживающих членов семьи» от «согласия всех имеющих право».

Так к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма на основании положения п. 1 ст. 69 Жилищного кодекса РФ относятся «проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке». Из текста Закона не усматривалось, что к членам семьи относятся также бывшие их члены. Ранее до принятия Жилищного кодекса РФ приходилось в суде отстаивать интересы экс – супругов, других родственников и лиц, согласие которых требовалось для заключения договора передачи квартиры в собственность и соблюдения процедуры приватизации. На основании п. 4 ст. 69 Жилищного кодекса РФ закрепляются равные права гражданина, который перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Например, бывший член семьи может de facto проживать в другом месте, но de jure постоянно зарегистрирован по договору социального найма. Здесь действует конституционный принцип свободы передвижения и проживания. Таким образом, его согласие на приватизацию квартиры обязательно, что подтверждается многочисленной судебной практикой, например Постановление Президиума Московского областного суда от 10 августа 2005г. №407 по делу №44г-282/05, Определение Московского городского суда от 24 июня 2010г. по делу №33-18647, Определение Московского городского суда от 22 июня 2010г. по делу №33-18335.

Позиция законодателя нашла свое отражение 02.07.2009г. в разъяснениях данных Пленумом Верховного Суда РФ в Постановлении N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации». Так на основании п. 18 указанного Постановления равные права с нанимателем жилого помещения по договору социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, в том числе право пользования этим помещением, имеют члены семьи нанимателя и бывшие члены семьи нанимателя, продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении.

Однако незаконно приватизированных квартир, оспариваемых договоров передачи квартир в собственность, принятых решений о признании лица не приобретшим права пользования квартирой после принятия Жилищного кодекса РФ и Постановления Пленума Верховного суда РФ не уменьшилось. Многие граждане РФ столкнулись с проблемой, член семьи (бывший член семьи) не проживающий в квартире много лет, препятствует ее приватизации и отказывается давать согласие. Таких примеров можно привести достаточно для внесения изменений в действующее законодательство о приватизации.

Мое мнение, рассматриваемое изменение в Закон обхватывает теперь более широкий круг лиц, и речь даже идет не о бывших членах семьи, а всех лицах, имеющих право пользования, т.е. постоянно зарегистрированных в жилом помещении и с кем заключен договор социального найма. Например, de jure ваш брак не зарегистрирован, а «гражданский муж» имеет постойную регистрацию в неприватизированной квартире. Хотя и раньше в силу п. 1 ст. 69 Жилищного кодекса РФ «в исключительных случаях иные лица могли быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке».

В чем же здесь заключается упрощение приватизации. Возможно, оно кроется в перечне лиц имеющих право на приватизацию, однако уместно спросить, где этот перечень. Лицо имеющее право на приватизацию согласно указанной поправке к Закону – это, во-первых, лицо, имеющее гражданство РФ (Определение Московского городского суда от 13 июля 2010 г. №33-20838); во-вторых, лицо, заключившего договор социального найма; в-третьих, лицо, не утратившего права на приватизацию (участвовать в приватизации жилого фонда можно только один раз); в-четвертых, в том числе, несовершеннолетний, зарегистрированный в квартире.

Но все эти положения и так следовали из старой редакции п. 1 ст.2 рассматриваемого Закона. Очевидно одно, новые изменения в законодательстве о приватизации жилого фонда несут в массы позитивный настрой, но требуют очередного Постановления Пленума Верховного Суда РФ с разъяснениями к Закону РФ «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации» №1541-1 от 04.07.1991 года и Федеральный закон РФ от 16 октября 2012г. №170-ФЗ «О внесении изменений в статьи 2 и 11 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации».

 Адвокат, к.ю.н. Каменева Кристина Олеговна