Безвозмездное пользование недвижимостью

Статья адвоката Каменевой К.О. в журнале «Хозяйство и право». 2010. №12., С.116

Право собственности на недвижимые объекты и сделки с ними подлежат государственной регистрации в соответствии с общими нормами гражданского законодательства Российской Федерации, следовательно, данное правило распространяется на все виды обязательств, указанные в особенной части ГК РФ, если иное не будет установлено законом.
Казалось бы, такое утверждение не вызывает сомнения, но судебная практика решает этот вопрос иначе. Например, в постановлениях ФАС Дальневосточного округа от 24 декабря 2007 года № Ф03-А73/07-1/5735, ФАС Западно-Сибирского округа от 5 августа 2008 года № Ф04-4239/2008(7906-А46-9), в постановлении Девятого Арбитражного апелляционного суда от 26 мая 2006 года по делу №09АП-4601/2006-ГК, в решении Арбитражного суда Московской области от 17 апреля 2008 года по делу №А41-К1-22100/07, в указано, что договор о передаче недвижимости в безвозмездное временное пользование не требует государственной регистрации.
Возникает вопрос: в чем же состоит особенность договора безвозмездного пользования недвижимым имуществом?
Согласно ст. 689 ГК РФ по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Исходя из определения договора безвозмездного пользования предметом договора выступает вещь.
Как отмечает Е. Суханов, под вещью в доктрине гражданского права понимаются материальные, физически осязаемые объекты, имеющие экономическую форму товара1.
В. Белов описывает вещи как материальные предметы, созданные или отвоеванные у природы человеческим трудом, — они представляют собой объекты права собственности и иных вещных прав2.
С учетом классификации вещей в доктрине права и положений ст. 130 ГК РФ к вещам относятся недвижимые объекты. В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
На основании п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о государственной регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
Положения договора безвозмездного пользования регулируются отсылочными нормами об аренде, перечисленными в п. 2 ст. 689 ГК РФ. Так, к договору безвозмездного пользования применяются правила, предусмотренные ст. 607, п. 1 и абз. 1 п. 2 ст. 610, пп. 1 и 3 ст. 615, п. 2 ст. 621, пп. 1 и 3 ст. 623 ГК РФ.
В соответствии со ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Форма договора аренды недвижимых вещей указана в п. 2 ст. 609 ГК РФ: договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено. Однако данная норма права отсутствует в п. 2 ст. 689 ГК РФ о договоре безвозмездного пользования, ссылки на форму договора нет в общих положениях о безвозмездном пользовании в п. 1 ст. 131 ГК РФ, что и приводит, как представляется, к неправильному истолкованию закона.
Фактически на сегодняшний день передача недвижимости по договору безвозмездного пользования не регистрируется субъектами правоотношений.
Так, ФАС Западно-Сибирского округа в постановлении от 5 августа 2008 года № Ф04-4239/2008(7906-А46-9) обосновывает свою позицию следующим образом. Согласно п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных в ст. 131 Кодекса и Законе о государственной регистрации. Статья 131 ГК РФ не называет в перечне прав на недвижимость, подлежащих регистрации, права ссудополучателя на временное безвозмездное пользование. Таким образом, действующее законодательство не предусматривает государственную регистрацию договоров безвозмездного пользования недвижимым имуществом или права безвозмездного пользования имуществом.
С мнением суда можно не согласиться, поскольку если положения о форме сделки не регулируются особенной частью ГК РФ, то применяются общие правила и принципы, заложенные в общей части Кодекса.
Несоблюдение формы сделки, которая предполагает государственную регистрацию договора безвозмездного пользования недвижимостью, влечет ее недействительность на основании ст. 165 ГК РФ (она считается ничтожной).
Кроме того, согласно ст. 17 Закона о государственной регистрации основаниями для регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются в том числе и договоры, другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Отмечу, что постановлениями ФАС Московского округа от 2 сентября 2008 года № КГ-А41/8195-08 и Десятого арбитражного апелляционного суда от 19 июня 2008 года по делу № А41-К1-22100/07 отменено решение Арбитражного суда Московской области от 17 апреля 2008 года, поскольку ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что к договору ссуды не применяется ст. 609 ГК РФ, устанавливающая обязательность регистрации договора аренды недвижимого имущества, не может быть принята судом, так как действующим законодательством предусмотрена регистрация любых прав и ограничений на недвижимое имущество, возникающих на основании договора, а не только аренда.
Таким образом, сторонам, заключающим договор о передаче недвижимости в безвозмездное пользование, не стоит рисковать, используя пробелы в законе, а следует в добровольном порядке зарегистрировать договор.
Ранее основными субъектами гражданско-правовых отношений по передаче недвижимого имущества по договору безвозмездного пользования были субъекты РФ. В силу п. 6 ст. 53 Федерального закона от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» осуществление расходов местных бюджетов на финансирование полномочий федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ не допускается, за исключением случаев, установленных федеральными законами, законами субъектов РФ. В связи с принятием данной нормы субъекты РФ обязаны перезаключить с органами и учреждениями местного самоуправления договоры безвозмездного временного пользования недвижимым имуществом на договоры аренды либо через суд взыскать неосновательное обогащение за использование помещений.
В настоящее время холдинги и иные хозяйствующие субъекты права активно используют схемы с передачей недвижимости в безвозмездное пользование. В соответствии с письмом Минфина России от 15 мая 2006 года № 03-06-01-04/101 при передаче недвижимого имущества в безвозмездное пользование образуется экономическая выгода при получении имущественного права на безвозмездных условиях. По мнению налоговых органов и согласно п. 2 «Обзора практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений главы 25 Налогового кодекса Российской Федерации» (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 22 декабря 2005 года № 98) с сэкономленных денежных средств необходимо заплатить налог на прибыль и начислить НДС. Можно предположить, что не все субъекты налоговых правоотношений в добровольном порядке и правильно начисляют налог на прибыль и уплачивают НДС, поэтому на налоговые органы ложится обязанность определить сумму исходя из ст. 40 НК РФ и начислить НДС.
Передача недвижимости в безвозмездное пользование — это сделка, как и аренда, дарение, купля-продажа, и к ней должны применяться общие нормы права. Поэтому, как представляется, необходима государственная регистрация договора безвозмездного пользования объектом недвижимости. Это позволит исключить дисбаланс норм, достичь единообразия в толковании и применении норм права арбитражными судами.

К. КАМЕНЕВА,
кандидат юридических наук,
адвокат

1 Суханов Е. А. Гражданское право: В 4-х т. Т. I: Общая часть. — М.: Волтерс Клувер, 2005, с. 400.
2 Белов В. А. Гражданское право: Общая и Особенные части. — М.: Центр ЮрИнфоР, 2003, с. 127.